De directie van G&S& bestaat uit Jason Blackmore (G&S), Dennis van de Ven (G&S) en Diko Ruit (BMB). VolkerWessels is voor het overgrote deel eigenaar van het bedrijf, Blackmore is de enige andere (klein)aandeelhouder van G&S&. VJ sprak met Blackmore en Ruit over de fusie.

Toch niet naar CubeHouse
Bij binnenkomst op het hoofdkantoor aan de Gustav Mahlerlaan op de Amsterdamse Zuidas vallen meteen de feestelijke ballonnen met de letters G&S& op. Het is een overblijfsel van maandag, toen de fusie intern met een feestje werd gevierd. De medewerkers van BMB zijn vorig jaar juni al vanuit Limmen ingetrokken bij G&S en na een periode om te wennen aan elkaar en processen te stroomlijnen is het woensdag tijd voor de officiële lancering van G&S&.

De Gustav Mahlerlaan blijft het hoofdkantoor van het fusiebedrijf, bevestigt Blackmore. In oktober meldde G&S nog dat het samen met BNP Paribas Nederland en Arcadis een gezamenlijk nieuw hoofdkantoor zal betrekken, namelijk het nog te bouwen CubeHouse op de Zuidas. Maar dat is nu van de baan. Het fusiebedrijf heeft nu dertig medewerkers en 650.000 m2 mixed-use in ontwikkeling, waaronder het ABN Amro-kantoor op de Amsterdamse Zuidas, Wonderwoods in Utrecht en de NDSM-woonwijk in Amsterdam-Noord. Alle lopende projecten van beide partijen worden vanaf nu door G&S& uitgevoerd.

Waarom een fusie?
G&S& wil met de fusie concurrentiepositie als binnenstedelijke mixed-use ontwikkelaar vergroten, daarnaast heeft het bedrijf groeiambities. Ruit: ‘We zijn in een klap een allround mixed-use ontwikkelaar geworden, zonder elkaar had het wel vijf jaar kunnen duren om op dit niveau te komen. Door de schaalvergroting die je maakt kan je je beter positioneren en ben je een stuk beter opgewassen tegen concurrentie.’ Blackmore: ‘Bij de fusie is heel bepalend geweest dat G&S sterk is in het commerciële gedeelte. Het is voor ons in Amsterdam gemakkelijker om talenten aan te trekken dan als je als BMB in Limmen zit en in Amsterdam actief bent.’

Mixed-use
De mixed-use combinatie van kantoren en woningen heeft volgens Blackmore en Ruit de toekomst. ‘Je ziet dat de homogene gebieden die er ontwikkeld zijn de afgelopen dertig jaar niet werken. Overdag is er weinig reuring en ’s avonds en in het weekend valt het helemaal stil. Door de combinatie van wonen en werken krijg je een levendig gebied’, zegt Blackmore terwijl hij uit het raam kijkt naar de in de regen troosteloos ogende Gustav Mahlerlaan. ‘Dat de Zuidas nog niet een heel levendig gebied is heeft met name te maken doordat de plintinvulling beter kan. Ook in gebieden waar alleen maar wordt gewoond - zoals Almere - kan het levendiger.’

Als voorbeeld verwijzen Blackmore en Ruit naar de NDSM-stadswijk in Amsterdam-Noord, waar wonen en werken met elkaar worden geïntegreerd. BMB begon in 2000 met het plan voor een woonwijk en inmiddels is de voormalige scheepswerf in ontwikkeling. Ruit verwacht dat het project in 2035 opgeleverd gaat worden. ‘Dit project komt heel erg voort uit onze visie op hoe de stad eruit hoort te zien. Er ligt een grote woningbouwopgave en wij zien dat met behoud van werkfuncties daar ook woonfuncties aan toegevoegd kunnen worden.’

G&S& gaat nu samen met Victory Group het hoofdkantoor van de ABN Amro herontwikkelen. Daarbij wordt de levendigheid van het gebied in gedachten gehouden: het kantoorgebouw krijgt t in een deel van het gebouw woningen. ‘We kijken op dit moment naar de beste optie om dit te doen. Zo wordt er nagedacht om de entrees van de verschillende bestemmingen dicht bij elkaar te houden om de meerdere stromen die de levendigheid vergroten te behouden. Dit in tegenstelling tot het grootste deel de rest van de Zuidas, waar wonen en werken niet geïntegreerd zijn.’

Differentiatie
De woningmarkt is momenteel niet de gemakkelijkste markt om in te opereren.

Ook op G&S& hebben de verslechterde marktomstandigheden en aanstaande regulering invloed. Des te meer reden om het risico in een project te spreiden, aldus de ontwikkelaars. Blackmore: ‘Je wilt met een project niet met overwegend koopwoningen zitten want de verkoop van nieuwbouwwoningen loopt terug. Dan wordt de 70 procent voorverkoop heel lastig. De woonopgave zou gemakkelijker gemaakt kunnen worden door er een commerciële opgave bij te doen. Je kunt dan sneller volume behalen omdat je twee kopersgroepen hebt, een voor kantoren en een voor woningen. Dit zijn ook projecten die vaak sneller tot ontwikkeling gebracht kunnen worden omdat je niet hoeft te wachten op die ene koper voor die ene woning.

Bovendien wordt het product leuker van mixed-use.’ Ruit: ‘Met woningbouw is het een kwestie van balans tussen schaalvergroting en afzetbaarheid en risico’s. Een dialoog met de gemeente en marktpartijen is cruciaal voor de opgave. Een gemiddeld project duurt bij ons in uitvoering gemiddeld drie jaar, dus we hebben beleggers en corporaties altijd nodig om mee te investeren. Maar je wil wel een product ontwikkelen waarbij je een sterke differentiatie hebt in gebruikers.’ Blackmore: ‘Dat maakt mixed-use interessant omdat als we het woon- en kantoorproject Wonderwoods als een volledige woonontwikkeling hadden moeten doen, was dat waarschijnlijk nooit van de grond gekomen.’ Het zou volgens Blackmore helpen als meer stationslocaties worden aangewezen voor woningen en kantoren. ‘Een Wonderwoods-project zou je ook heel goed kunnen doen in Purmerend.’

Grondprijzen
Wat woningbouwprojecten betreft is de grootste showstopper volgens Blackmore en Ruit de grondprijs. Blackmore: De gemeente heeft altijd een beetje de gedachte dat het geld wordt verdiend op de vrije sector koopwoningen. Met het vaststellen van grondprijzen wordt gedacht: het nivelleert wel ergens. Inmiddels klopt dat plaatje niet meer.’ Volgens de ontwikkelaars hangen er ongelofelijk veel herontwikkelposities boven de markt die onhaalbaar zijn. ‘Partijen hebben een aantal jaar geleden ingekocht met het idee om op die locatie overwegende woningen te realiseren, en geen rekening gehouden met de manier waarop de gemeente zijn erfpachtprijzen vaststelt en de waarde van de opstal hierin niet betrekt. Die projecten zijn nu onhaalbaar’, zegt Blackmore. Ruit: ‘In die vrijgekomen posities zitten ook wel kansrijke projecten en daar kijken wij natuurlijk graag naar. Maar wat betreft tenderprojecten zijn we kritisch wat betreft grondprijzen. Wij zien dat gemeentes nog niet de correcties hebben doorgevoerd in grondprijzenbeleid.’

Zodra die prijscorrectie heeft plaatsgevonden, vindt er een nieuwe balans plaats en kan de markt een nieuwe start maken. ‘We zitten nu in een soort vacuüm wat nieuwe projecten moeilijk maakt, daar hebben wij ook last van, maar er liggen geen projecten stil bij ons’, zegt Ruit. Dit jaar is de start bouw van twee projecten van G&S& in Amsterdam beoogd: Noordbaak op NDSM en CubeHouse op de Zuidas.

Beide projecten kunnen zonder aanpassingen van start gaan. Het Noordbaak-project heeft wel last gehad van de hoge rente die van invloed is op het verdienmodel van een belegger. ‘Maar gelukkig zie je dat corporaties meer bereid zijn om in middeldure huurprojecten te investeren’, aldus Ruit. Blackmore waarschuwt dat er wel snel iets moet gebeuren wat betreft prijscorrecties.

‘Als er te weinig gebeurt, loop je het risico om een herhaling te krijgen van 2010-2012, toen de markt helemaal stillag. ‘Daar zitten we nu nog niet in maar als dit zo doorgaat loop je wel een kans dat het die kant opgaat’, aldus Blackmore.